物管围城 | 封面文章
文/乐居财经 邓鑫妮
连续加仓物业股几天后，李源迟疑了，手中压着的几只股票不知道该不该抛。
“投资物业股以来，没有像现在这样纠结。”李源无奈地说道。
一边是地产吹拂暖风刺激股价攀升，一边是物企被控股股东抛售的阴霾，物管股在冰火两重天里忽上忽下，李源的思绪也随着股价波动不断拉扯。
之所以如此，与前段时间物管股大爆发有着密切联系。想要复刻估值顶峰已经不太可能，但地产行业外溢的暖气仍推高了物业股价。股东想趁机卖个好价钱，与此同时闻风而动的资本也纷纷涌入。
外部机构是这一轮增持的主力军。日前，万物云获摩根士丹利增持16.43万股，涉资约731.65万港元；增持后，摩根士丹利持好仓比例上升至9.03%。
11月底，希瓦资产向雅生活和金科服务抛出橄榄枝，该私募掌门人梁宏也接连举牌两家公司。
物管股似乎又火了一把，股东没有错过这个机会，进入12月，已经有三家物企股东表示要卖股。此外碧桂园服务杨惠妍已经套现超50亿港元，雅居乐今年也已经两次叫卖物业股，合计变现8.37亿港元。
与之前的物企出售相比，这次显得更为急切，公开招标、邀请潜在投标人，或是管理层直接在会议上释放出售信号，没有给外界太多反应的时间。
除了要抓住物业股大涨的机会，地产方对资金的迫切也是急于将股份脱手的原因之一。
业内人士表示：由于地产方的债务问题迫在眉睫，他们亟需通过出售手中的资产补充资金偿债，而行业目前虽然“三支箭”同时开闸，融资有所回暖，但要真正等到银行的钱，并没有那么快。
多方下场增持
11月下旬，私募大佬梁宏举牌物业股的消息，不时被推送到李源手机上。他看着不断跳动的股价，又跟着买了一些。
资本的嗅觉无疑是灵敏的，一点风吹草动就能做出判断，事实上涨潮下买物业股的不是只有梁宏一人。
据乐居财经《物业K线》不完全统计，7月份至今，除金科服务被要约收购涉及的资金外，物企获机构和高管增持涉及资金约8.7亿港元。
其中大部分集中于11月之后，南向资金大笔涌入碧桂园服务，以及希瓦资产及其创始人多次购入雅生活和金科服务。
11月1日-11月7日，南向资金累计增持碧桂园服务约6220万股，总计金额超过5.9亿港元。
过去的一个月时间，私募大佬梁宏也瞄准了雅生活和金科服务两只物管股，以个人名义下单四次，增持雅生活和金科服务分别涉资7596万港元和5208万港元。期间，由他一手创办的希瓦资产也花费7466万港元增持。
梁宏在最近的一次活动中回应了这轮加仓，他表示，“物业股过去是成长股，但现在这个时候变成了困境反转或者偏价值的股票”。他同时指出，有些极度错杀、极度低估的股票，反弹的时候可能有100、200、300的空间。
除了外部的资金，金科服务的三位高管也在11月增持了股份。据公告，金科服务董事长夏绍飞、总裁韩强和执行总裁罗传嵩分别购买了21万股、12万股、10万股，涉资268.95万港元、163.9万港元、129.4万港元。
此外，今年下半年还有多家企业主动回购，星盛商业、建业新生活、德信服务集团、碧桂园服务、旭辉永升服务等均有大笔购回股份。
增持和回购两边发力，向股市释放了积极的信号，再加之地产“三支箭”的影响，物管股随风上扬。11月初至今，50家物企股价上涨，涨幅64.4%，近一个月时间也有44家物企股价上扬，平均上浮26.9%。
物业成了硬通货
12月2日上午10点30分，德信中国召开了一场关于存续美元债的投资人会议。
谈及偿债问题，管理层将话题扯到已上市的德信服务身上。“有在谈判出售。”德信中国抛出了一个重量级回答。
这场会议，再次撕开了出售物管股的口子。随后，奥园健康和旭辉永升服务被公开招募买家，雅生活和碧桂园服务也被抢先出售。
雅生活和碧桂园服务的股份被放到二级市场叫卖，出售的份额，并未威胁到控股股东的地位。
12月9日清晨，雅居乐集团表示，将以每股10.18港元的价格，出售其持有的4860万股雅生活服务H股。出售完成后，雅居乐获得款项净额约为4.9亿港元，持股比例降至47.44%。
无独有偶，当天杨惠妍也出售了碧桂园服务2.37亿股，每股21.33港元，杨惠妍合计将套现约50.55亿港元，同时其在碧桂园服务的持股减少至36.12%。
不同于雅生活和碧桂园服务的小部分变现，德信服务、奥园健康和旭辉永升服务等或将涉及控股股东和大股东位置的变动。
从已经公布的消息可以知道，奥园健康和旭辉永升服务分别将出售29.9%股份和23.26%股份，德信服务出售份额不详。股权转让后，中国奥园将丧失奥园健康的控股权，而旭辉永升服务直接持股量第一的股东将易主，不过累计持股最多的还是林氏家族。
这些物业公司更像是被匆匆推到台前，买方、售价都还未确定，只是趁着高估值被收割。尽管旭辉永升服务表示已经邀请潜在投标人竞投，但花落谁家仍是未知数。
无形之中，物业股成了资本市场的硬通货，已经出售的名单中，正荣服务、金科服务和已经退市的蓝光嘉宝服务，以及卖了部分资产的彩生活都成了交易桌上的筹码。
在这场“反哺地产”和“子凭母贵”的大戏中，物业更像是一个被牵线的木偶。物管行业受地产影响深远，要想减少资本快进快出而带来的剧烈波动，建立自身的价值评估体系以及提高抗风险能力才是关键。